開店的地點學: 三萬份大數據分析地點的布局戰略, 你務必要懂的街道線索。 | 誠品線上

すごい立地戦略: 街は、ビジネスヒントの宝庫だった

內容簡介

內容簡介 累積三萬份實地調查，用大數據分析「地點」的布局戰略。 挑好地點，不再是超商總部和房地產公司的機密檔案，現在有了一套方法。 ◎店面選什麼點，生意一定做得起來，投資鐵定增值？ ◎租金高是風險，絕非業績保證，離開蛋黃區，轉角好地點你挑得出來嗎？ ◎所謂有人潮，多少人算多、怎樣算少？用什麼判斷？ ◎跟著麥當勞、星巴克設點投資，就穩賺不賠？捷運出口最容易成旺店？錯！ ◎咖啡店翻桌率好低，怎麼成功？商業辦公區人潮洶湧，為什麼開餐廳很難賺錢？ 作者榎本篤史是地點開發專家，擁有二十年以上實務經驗， 他說，把店開在什麼地點才會賺錢？答案就在現場。 本書就是他量化三萬份勘查資料的結晶。 同個地點他至少走超過四回：平日的白天和晚上、假日的白天和晚上， 整理出開店地點的十大街道線索。完美店鋪有公式，複製套用就好。 ◎想找開店的好地點，你得先喜歡逛街。因為街道是閱讀人類心理的戰略寶庫！ ．路邊開店，三角窗未必都好，你要找「受角」 ！ 十字路口有四個三角窗，只有一個是理想店面，你會挑嗎？ 弧形道路轉彎處是好店面嗎？麥當勞最愛把店開在彎道外緣，為什麼？ 店面太小怎麼辦？你可以模仿得來速的動線規劃。 ．店面不好停車、客人不來怎麼辦？利用錯覺消除心理障礙 ！ 相同面積的停車空間，地上車格畫的是雙線或單線，居然會影響顧客停車意願？ 怎麼讓駕駛人、司機大哥一眼就看到你的店？本書全圖解給你看。 ．萬一找不到最適合的開店地點，你該怎麼做，才能讓顧客再遠都會上門！ 丸龜製麵懂得用「臨場感」，討小小顧客的歡心，彌補地點上的弱點。 所以，你的行業怎麼複製這種體驗？ ◎只要東西好，客人就會找上門？敢不拘泥於地點的業態極稀，看這邊： ．人潮會消失。注意！不是鬧區都適合開店。 大學學區看似最吸引人潮，常給人熱鬧的印象，實則不然！ 一到寒、暑假時段，大學學區就十分冷清。你怎麼辦？ 還有，人來人往的辦公商圈，其實暗藏一個開店陷阱，你知道是什麼嗎？ ．有些行業不用看地點，光靠「人」就能吸引顧客。 美髮沙龍是服務業，這種行業並非顧客追隨商品，而是顧客追隨人。 每位美髮師只要掌握30位左右的固定女性客源就可維持營運，顧客忠誠度也高。 ◎所有店面都通用的黃金守則，看這邊！ ．「這裡的人潮好像很多？」人潮，要用手動計數器算過才準！ 車站、百貨公司給人熱鬧的印象，但僅僅差一條路，人潮落差有天淵之別。 一定要用手動計數器，實際計算平日和假日有多少人、車經過，親自確認。 ．兩大障礙，即便你東西好，客人還是不進來！ 物理障礙：門口散亂擺放，會讓客人嫌麻煩而不想上門。 心理障礙：如果這家餐廳可從外面一覽無遺，有一種顧客就不敢上門。 但，看不見裡面的餐廳也導致客人遲疑。怎麼辦？ 群雄割據的便利店連鎖企業總部，都怎麼找好地點？這是開店地點學的必修課。 餐飲業抄襲模仿最兇，開店時怎麼布局好地點，才能無懼激戰？ 最好的地點就是開在顧客方便的地方。什麼才是所謂的「方便」？ 作者用三萬份的大數據告訴你。

作者介紹

作者介紹 榎本篤史D.I.Consultants總經理。曾參與規劃零售業、外食、服務業、生活相關服務、娛樂業等，和所有流通相關的成長支援專案。透過與客戶企業共同努力合作，支援戰略的企劃和執行。D.I.Consultants股份有限公司創設於1991年，以客觀方法分析發生在店鋪中的顧客購買行為，並且透過數值化，藉以綜合性的設計出開店流程，以擴大開店規模、為企業成長做出貢獻為使命。在解決客戶企業的問題時，總是站在專案的最前線，發揮領導專業。http: www.di-c.jp 黃立萍一個需要養肝的全職媽媽，天天在孩子睡與醒的夾縫中求生存，並以SOHO身分從事各類採訪、撰稿及中、日文翻譯等工作。譯作有《德國人沒那麼愛工作》、《殘酷世界的生存法則》、《金融業者不能說的理財詭計》（大是文化出版）。

產品目錄

產品目錄 推薦序一 想開店的人很多，會教你選開店地點的人就不多了／張欣民 推薦序二 開店想致勝，更要懂地點之外的玄機／鍾文榮 推薦序三 分析失敗原因，找出成功關鍵，就是地點學的迷人之處／羅右宸 前言 想知道開店地點是否合適、想估計價值——就上街逛逛 序言 剖析影響營業額的十個因素，看點眼光精準 第1章 街道，是閱讀人類心理的戰略寶庫 1.路邊開店，三角窗未必都好，要找「受角」 2.在轉彎處的麥當勞，都怎麼開店？ 3.好不好停車？用錯覺消除心理障礙 4.「左彎待轉」會害你流失客人 5.店面小，就模仿得來速 6.想享受區域效果，人口流量得夠多 7.成行成市的好處，也可能血流成河 8.門前車速快，營業額無法提升。怎麼辦？ 9.地點差，就得創造體驗 第2章 開店找點？向群雄割據的便利店討教 1.要開一家便利店，背後還有這些糾葛 2.好店面如今已所剩無幾 3.「地點學」從個人獨家情報，變成一套方法 4.即使捨棄了地點，也別捨棄整個區域 5.頂級商業區，開店賣低價品 6.挑戰者創新求變，老大哥不變應萬變 7.制式便利店，一點客製化 8.法規限制，可以用裝潢解套 9.就算有人潮，別忘了物流成本 10.人行道寬度、步速，與穿著 11.管你是不是空屋，盯上就跑不掉 第3章 無懼激戰！餐飲業的地點布局戰略 1.商業辦公區的餐廳很難賺錢 2.中午生意興隆，晚餐時段你觀察了嗎？ 3.好地點不會一成不變，要觀察環境調整業態 4.能讓顧客記住你的就是好地點 5.一旦連鎖經營，誰管你哪家店創始 6.高級法國餐廳和外送披薩店有什麼共通點？ 7.多品牌餐飲企業，開發業態勝過開發地點 8.餐飲業抄襲模仿最凶悍，怎麼辦？ 9.次級地點開出一流店，商品與管理都得夠強 10.咖啡店翻桌率好低，怎麼成功？ 11.開分店是好事，但開多了「目的性」會消失 12.工作流程不佳，地點好也沒用 13.好的「空間感」，不可將就 14.「需要時正好就在」的地點 15.如何在紅海市場中避開廝殺？ 16.要時尚？要歐吉桑？ 17.連鎖巨人闖進地盤，私人店家靠啥迎戰？ 18.創業者的感覺，得讓人學得來 第4章 地點學派不上用場？不拘泥於地點的業態 1.有強大的品牌就不堅持地點 2.本身就是能聚集人潮的引導設施 3.人潮會消失，不是鬧區都適合開店 4.不在一樓，就得做到讓人慕名而來那一天 5.在購物中心開店，要看懂開發商心計 6.你能看出一個顧客引導設施引導了誰嗎？ 7.投幣停車場不是為了給你停車而出現 8.如果只是窗口業務，不必堅持好地點 9.別認為附近只有我一家。對手環伺啊 10.你能否熬到成為名店？ 11.你能吸引客人追隨嗎？ 12.要服務老顧客？或者強壓地頭蛇？ 13.空蕩蕩卻不會倒 第5章 地區特性、街道、車站——地點布局三重點 1.地點布局模式，換個城市就無法套用 2.鄉間郊區開店，先調查人口哪聚集 3.勘查街道格局和慣用交通工具 4.觀察乘客特性和吞吐量 5.兩個捷運出口就在附近，業績反而差 6.活動場館周邊，為何沒餐廳沒便利店？ 7.跨區、跨大眾運輸路線擴張，大忌 第6章 所有店面都通用的黃金守則 1.別被平均收入誤導，先看人口數 2.開店不可憑感覺，要觀察並蒐集數據 3.人潮，要用手動計數器算過才準 4.招牌怎麼做，能吸引目光？ 5.大型超市面臨困境，須另創利基 6.觀察人潮，提供他們方便 7.兩大障礙造成東西好，客人還是不進來 8.味道好竟然不是再度光臨的首要理由 9.站在店門口，還是沒看過你的店。正常 10.刻意觀察。練習用各種條件剖析一家店 結語 租金不貴的好店面難找，「地點學」使你獨具慧眼

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試閱文字

內文 : 地點差，就得創造體驗

能輕鬆用餐的自助式烏龍麵連鎖店，在東京都內也日漸增加。取餐、回收都由顧客自行處理的自助式服務，就是這類店鋪的經營型態。
在這些連鎖企業中，目前營運狀況最好的，就是目前仍在日本全國展店的「丸龜製麵」（按：目前也已在臺灣展店）。雖然它有不少分店是開設在購物中心的美食街，不過更引人矚目的，還是位於路邊的大型店鋪。然而，這類店家的地點，和我平時認為的「好位置」，感覺有一點不同。
如果單純從地點好壞來說，丸龜製麵並沒有什麼特別之處，或讓人感到意外的地方，印象中都是依循基本概念開店。但讓我覺得很棒的，就是它們總會讓客人覺得「好想去這家店」，讓顧客帶著某種目的前往消費，這一點做得非常好。
請想像一下郊區路邊的丸龜製麵。在大型店鋪旁寬闊的停車場，停放著成排的車輛，假日時更有許多父母帶孩子來用餐，生意十分興隆。
丸龜製麵之所以如此吸引家庭客群，原因就在於它和其他餐飲連鎖店截然不同的「臨場感」。走進店裡，顧客先選擇烏龍麵的種類，再把托盤放在取餐檯上，就像等待吃到飽自助餐一樣的排隊前進。這時候，你可以將好幾種天婦羅炸物放在盤中作為配菜，眼前還能看到店員製作烏龍麵的實況。
當店員揉製烏龍麵團、放進專用機器，麵條就會切好、滑順的擠出機器，這景象深受孩子歡迎。把麵條燙熟、俐落甩乾湯汁的店員，還有技巧熟練的油炸天婦羅的店員⋯⋯顧客能一面欣賞他們的工作情形，一面排隊、等待結帳。
就是這樣的臨場感，徹底抓住了孩子的心。在餐飲連鎖店中，幾乎很少有「看見料理製作過程」的型態。多數連鎖店的廚房，不是在顧客看不見的內部，就是只能看見一部分的作業而已。
以「在顧客眼前烹調食物的實況廚房」為賣點的餐飲店，通常都是時髦的餐廳、鐵板燒，或非迴轉壽司型態的壽司店，這些也是家庭客群很難走進去消費的類型，因此，親子能一起觀賞，從最初步驟開始製作烏龍麵的景象，便和其他店家產生了區隔。
事實上，對於在路邊開店、以家庭客群為主的餐飲連鎖店而言，營運的關鍵就是如何抓住孩子的心。只要能讓孩子具體說出店名，表明：「我想去那家店！」父母自然就會回應：「那今天就去你說的那家店好了。」
這樣的娛樂性，是吸引家庭客群相當有效的手法。「河童壽司」（Kappa Sushi）等迴轉壽司連鎖店，流行的模式是在點餐之後，就會有一部新幹線迷你列車模型，將壽司送到顧客面前；也有店家是讓壽司自動停在顧客的座位，吃完後便將空盤投入回收處，像是在玩遊戲一樣。
有趣的店鋪設計能讓帶著孩子來用餐的顧客，覺得「好想再特地來一趟」，這正是在餐飲連鎖業中，得以大受歡迎的必要條件。


人潮會消失，不是鬧區都適合開店

在此有一點要注意，就是有些場所看似是顧客引導設施，實則不然。最應該留意的就是「大學」。你知道為什麼嗎？
像日本早稻田大學的所在地「高田馬場」這類區域，無論何時看起來都非常熱鬧。確實，這裡不但是學生街（按：意指學校周邊商圈），也是擁有商業性質的辦公商業區，雖然沒有什麼大問題，但若是近郊大學的周邊，就要特別小心了。
觀察入學典禮前後的商圈情況，由於此時有大量的學生往來，或許會感覺人潮眾多。但請各位回想一下大學時代，一年當中恐怕只有三分之二左右的時間會到學校吧？如果有些讀者回答：「才沒那回事！」那你可真用功。儘管如此，各位應該還記得大學的暑假、春假等假期，都比高中之類的學校來得長，上課時間其實比你想像中的還短。
所以，如果試著觀察一整年的情況，你會發現，學校商圈有相當長的時期都處於冷清狀態，不可能一年到頭都擠滿學生。此外，郊區的大學會位在較寬廣的土地上，周遭也會有普通住宅區、田地或山林。在這種情況下，這裡自然就不會有大量「學生以外的人」聚集了。
因此，只是看見一時的熱鬧景象、預測會有不少學生客源，便開了一家便宜的定食餐廳，結果不賺錢的時期卻出乎意料的多，再加上無法期待其他客層上門，於是餐廳就更難經營了。想要在大學附近開店、開餐廳，必然有其風險。

你能吸引客人追隨嗎？
有兩種業態的店鋪數量比便利商店還多，那就是牙科診所和美髮沙龍。便利商店在日本全國約有5,5000家（2016年10月的數據，主要8家企業，日本國內），而牙科診所有69,000家左右（2014年數據），美髮沙龍居然更高達237,500家以上（2015年數據）。「牙科診所比便利商店還多」，這可不是玩笑話，而是真切的事實。
聽到美髮沙龍的店鋪數量竟然有這麼多，大家應該都很吃驚吧？尤其在東京都內，舉凡相鄰的大廈、馬路的對面，或是在購物大樓裡，也會有好幾家美髮沙龍的蹤影。
僅僅在同一座城市裡，就有那麼多家美髮沙龍，他們都能賺到錢嗎？許多美髮沙龍都是私人經營的，但都能順利營運嗎？
我自己對此感到疑惑，因此請教經營美髮沙龍的老闆。結果令人意外，當我說明了自家公司的事業內容，並提出請求：「是否能讓我詢問關於店鋪開發的問題？」幾乎所有人都愉快的為我解答。
根據美髮沙龍經營者的答覆，只要每位美髮師都有30位左右的固定客源，就能支撐店家的營運。即使一天上門一位顧客，30位也就過了一個月。由於女性顧客的消費單價較高，介於10,000日圓至15,000日圓左右（按：約新臺幣2,700元至4,050元），因此關鍵是確實掌握女性固定客源。
也許你會想：「靠這麼少的來客數，真能維持營運？」出人意料的是，維持經營所需要的來客數，其實比我們想像的都要少。
要成為美髮師，必須先在美容美髮學校學習，而後在某家美髮沙龍以助理的身分工作，在店裡磨練技術後，再耗費數年提升自己負責的顧客人數。只要能確實掌握住一定數量的固定客源，接下來的目標就是擁有自己的店，於是最後有許多美髮師都獨立開業。因此私人經營的美髮沙龍才會這麼多，未來也有持續增加的趨勢。
打個比方，要是過去一直為你服務的美髮師告訴你：「下個月開始，我就要獨立創業，在隔壁的都市開店了。」這時你會怎麼做？
儘管有些人會覺得，到鄰近都市去是件麻煩的事，但也有些人認為「無論如何，還是這位美髮師比較好」，這樣的顧客尤以女性居多。他們會為了自己熟悉的美髮師，前往鄰近都市新開的美髮沙龍。
美髮沙龍是服務業，不同於單純販售商品的行業。服務業並非顧客追隨商品，而是一種顧客追隨人的業態。因此服務業具有較高的目的性，比起地點位於何處，更重要的是「誰在哪裡開店」，於是才會有「我想去某某髮型師開的店」這樣的情況。
若這類顧客累積了一定數量，就能夠獨立開業。這是透過人與人的關係而成立的交易行為，所以地點無所謂。即使附近有許多同業店家，只要能夠確實掌握客源，便無所畏懼。比起由地點決定一切，美髮沙龍可說是一種因「人」選擇的典型業態。

人潮，要用手動計數器算過才準
運用資訊、調查人口，在一定程度上鎖定開店的目標區域後，接下來希望各位能實際到當地觀察、調查。僅僅看地圖或數據，無法掌握該城市的實況。你必須實際親自前往該區域，尋找開店位置。
大致選定幾個物件後，就是計算交通流量、行人流量了。雖然有透過道路交通情勢調査而得到的交通流量數據，但這只是主要道路的計算結果。依據物件不同，也分成面對狹窄道路或巷弄等不同類型，因此建議各位利用手動計數器，實際計算該物件前方有多少車輛通過、多少人經過。這種方法看似普通，但很多人都忽略了。
開設私人店鋪時，也應該計算交通流量、行人流量。因為即便你認為店舖距離車站近、也覺得有許多人經過，但很有可能實際上並非如此。
銀座就是此類的典型。儘管主要道路「中央通」有許多人在此來往交會，但一走進銀座松屋百貨公司後方的道路，行人便一下子減少了。同樣都是銀座，想必租金也不會有太大的差異吧？但僅僅差了一條路，人潮就會大大不同。所以別只是以地名、地點來判斷，請務必造訪當地，再調查人潮。
在大型連鎖便利商店業界，會執行一種稱為「17小時測量」的調查。就是先計算30分鐘，再休息30分鐘，如此反覆17個小時，持續測量經過該地的人數。當然，無論平日、假日都要計算。有時會請打工族執行，有時也會由開發團隊的人親自測量。
或許你會認為，手動式計數器的測量，只是用手「喀擦、喀擦」按壓的枯燥工作，但連擅長地點布局戰略的連鎖便利商店，也都一定會這麼做。正因為計算的如此踏實，才會找到決定性關鍵，確定「店開在這裡果然是對的」；也正因為有這樣的根據，才能生意興隆。
反過來說，當出現了好幾個出色的物件時，我們也能以這種方式所測量出的結果來判斷。只要盡可能選擇行人較多的物件，不僅能相對減少風險，也能避免單靠印象來判斷，而是基於證據來選擇。這也許很麻煩，但請各位無論如何都要試著實際用計數器「喀擦、喀擦」的計算看看。沒有踏實的努力，便無法開拓邁向成功的道路。

最佳賣點

最佳賣點 : 店面選什麼點，生意一定做得起來，投資鐵定增值？
累積三萬份實地調查，用大數據分析「地點」的布局戰略。

試閱文字

自序 : 想知道開店地點是否合適、想估計價值——就上街逛逛

我是D.I.Consultants 顧問公司總經理，負責幫企業經手店鋪拓展，因此無論酷暑或嚴冬，只要我一有空，就會在外頭徘徊。即使是同一條市街，我也會在平日的白天、晚上，以及假日的白天、晚上等各時段到處走動。
為什麼要這麼做？因為針對「要把店開在什麼樣的地方，才會賺錢？」、「為什麼那家店可以賺那麼多？」等問題，我們一直尋求的答案，全都在現場。
街道不僅時常變化，店家也會經常更替，路上行走的人群也會隨著時間而不同。因此，我非常喜歡走在街道上、注意這些變化，探訪不熟悉的地方。其中都隱含著極為大量的啟發，不僅能幫助純粹的店鋪經營者，對一般的上班族也很有用。

「那家便利商店一直稱霸業界的理由，就在於它的『執拗』。」
「乍看之下應該會生意興隆的地方，竟暗藏著恐怖的陷阱。」
「數據資料很重要，但更重要的是在現場走動，用自己的眼睛確認。」
「一下子爆紅的店家，要是趁勢拓展據點，之後反而可能門可羅雀。」
「只要人氣商品具備壓倒性的實力，根本不需要地點布局戰略。」

這些概念不僅止於店鋪經營，也是所有行業共通的本質。詳細內容將在各章為各位解說，而地點布局戰略和商業模式之間的密切關係，也相當值得讀者一看。只要觀察各個業界選擇地點的戰略，其中的頂尖商業模式便呼之欲出了。
為了讓各位了解所謂的地點布局戰略為何，我將會以身邊容易理解的案例，帶領你觀察路邊的店鋪（第一章），而後一覽大家每天都會利用的便利商店業界（第二章）、餐飲店的攻防策略（第三章），再進一步學習不限於這些行業、業態的其他類型（第四章）。接下來跳脫業界的框架，從街道或車站的視角，來學習如何挑選適合的地點（第五章），最後則是彙整想實際開店的人，都應該知道的現實規則（第六章）。
總而言之，本書希望能讓除了店鋪經營者、有開店計畫的人之外的讀者，也能在閱讀之後產生樂趣。
每天通勤或跑業務時，總是無意間在街上走著，當你讀過這本書之後，要不要試著讓逛街的每一瞬間都更有趣，進一步找出商業上的啟示？我想，對於經常外出或喜歡逛街的人來說，很快就會感受到：「街上到處充滿了地點的布局戰略。」
根據日本總務省統計局的經濟統計調查顯示，1996年的餐飲店數量為84萬家，2012年則是58萬家。在這大約16年間，減少了約三成左右的餐飲店。在人口不斷減少的社會中，身處興衰成敗的店鋪商務，能比其他店更受歡迎、不倒閉而仍舊倖存的店家，必然都有其理由。各位要不要試著透過地點布局戰略，來學習這些強者的觀點、思考模式、戰略擬訂方式，以及貫徹執行的方法？

試閱文字

推薦序 : 推薦序一
想開店的人很多，會教你選開店地點的人就不多了

正聲廣播《日光大道》房產節目主持人／張欣民

我在房地產市場有二十多年的經驗，主持房產廣播節目已屆十一年多，除了持續關注房市的價量變化之外，對於房地產當中的產品店面，更是有高度的興趣。好多年前，我就提出一個投資店面的「123原則」。所謂123原則既好記又容易判別，簡單分享如下。

一、選擇臨主要馬路第一線一樓之店面
「1」這個原則還有兩個重點，其一是主要馬路第一線，最怕你覺得第一線馬路的店面價格太貴，於是退而求其次，找店面找到同路段的第一巷或是第二巷去，這種店面不但不能投資，更不適宜開店。其二是一定要一樓的店面，這樣的實體店面才是消費者最容易接近的，也就是所謂的「可及性」，這點很重要！

二、臨路寬度最好在二十米左右¬
「2」指的是店面前面的道路寬度，這寬度不是越寬越好，正好相反，店面臨路的寬度是越寬越不好。實地觀察黃金店面臨的路寬度，大概是在二十米左右最理想，三十米以內尚可接受，若超過三十米，或是更寬的大馬路店面都不宜。

三、優先選擇位於「三角窗」的店面
所謂「三角窗」是臺語的說法，是泛指位於兩條道路交接處的店面，也就是說它是兩面臨路。這也是為什麼很多商家在開店時，都優先找三角窗店面的原因。
有幸先睹開店專家榎本篤史的新書《開店的地點學》，對照後才發現，他提出來的某些觀點，跟我的123原則不謀而合。當然，本書不只是講如何挑選店面地點，還有很多開店當老闆的成功經營Know How。
現在很多年輕人的夢想，是開個小餐廳、咖啡館，一圓創業當老闆的夢，也是眼下不景氣氛圍中小資族的小確幸。但是年輕的小資族找店、開店，往往不是道聽塗說就是跟著感覺走，缺乏專業人士的引導，也欠缺專業的開店知識，結果常常血本無歸，交了不少冤枉的學費。
事實上，臺灣不是沒有開店專家，看看街道兩旁琳瑯滿目的各色商店，就知道臺灣一定有不少這方面的行家。只是這些專家都只是為個別的連鎖集團或業主服務，更視開店Know How 為最高機密，鮮少有人願意將這些KnowHow 公開。
如今在臺灣能看到一本由真正的專家所寫的開店指南，《開店的地點學》正是一本不藏私的開店祕方，我想這絕對是創業開店者的一大福音，可讓年輕人不再走冤枉路、不再花冤枉錢，因此非常樂於撰文推薦，也祝新書一出版就能夠洛陽紙貴，嘉惠更多的人。

推薦序二
開店想致勝，更要懂地點之外的玄機

《巷子口經濟學》作者、資深產業分析師／鍾文榮

在臺灣，無論買房子或找店面，大家一定耳熟能詳的就是「Location、Location、Location」，因為很重要，所以要連講三次。為什麼Location（地點）如此重要，大家也許說不上來，但隱約指向「錢」這個字。於是乎，好地點就有好價錢，大家都心知肚明，越先看中好地點，就越有賺到錢的可能。
這幾年，大型連鎖業者在各地開店，很多都在人潮少與交通動線差的地方設點，憑直覺想，虧錢的生意沒人願意做，這些積極的業者，有可能是看到了「地點」之外的玄機。
《開店的地點學》這本書，作者以在日本二十多年的開店顧問經驗，剖析了地點之所以重要的原因。說得直接一點，就是「營業額」。買房子要的是增值，找店面要的是業績，這並無二致。
回到經濟學對於地點的說法。地點之所以重要，經濟學家看中的就是「經濟租」，這是指要素收入和其機會成本之間的差額，於是乎，降低成本（經濟學一律指的是機會成本）、增加收益，就是極大化租值。如果大家的選擇差異不大，極大收益就是我們所講的「眉角」。
換言之，地點就好端端的在那邊，決定這個地點能夠從事何種商務行為，營業額當然有差異。就像貓王（艾維斯．普利斯萊〔Elvis Aaron Presley〕）在當歌星成名之前是貨車司機，然而貓王可以決定演戲，也可以經商，他的收益都會因為角色而改變，但貓王這個人並沒有改變，貓王就是地點。
有趣的事就在這裡，如果你今天打算找間店面、從事零售買賣，走在路上，你如何得知哪個地點符合極大化「經濟租」的概念？作者提出了「地點」和「商圈」等共10個關鍵因素來決定營業額，方便讀者就這10個關鍵因素，來評估自己設置的地點是否有利。有結構化的判斷方案後，判斷的準則就相對有數字和理論支持。
但是，市場上很多資訊都是公開透明的，大家眼中所見的可能有些雷同，概念也相似，某些地點之所以熱門，代表這點的「經濟租」夠高，以至於大家競爭；隨後，租金與價格就會水漲船高，直到大家都沒有利潤為止，然後開始退出市場。
舉臺中市的案例說明會更清楚，公益路是市區相當知名的美食餐飲街，諸多著名的餐廳都選擇在公益路上開店，這本是聚集後的經濟效果，最後會外溢到每個店家。但也因為如此，店面大都是承租的，公益路因為眾多餐飲業者尋租與競租的結果，導致租金水漲船高。最後，負擔不起連連調漲租金的餐飲業者，只好另尋他路。所以，經濟學家普遍認為，當市場充斥著競租行為時，對經濟體是不利的。
作者另外提出說明，地點也有可能不是決勝的關鍵因素。例如品牌，也就是說尋租的過程中，尋租者的智慧與眼光亦是另一層考量因素。不然，在彼此競爭的結果下，沒有人會是贏家，而且實際情況是地點即便不好，還是能靠品牌力吸引顧客。所以，當我走在臺中市的重劃區，見到餐飲品牌業者接連進駐這些絕非有人潮的重劃區，直覺就想到，這弦外之音透露著業者的策略，「地點」也是策略性經營出來的。
《開店的地點學》這本書，以作者二十多年的經驗觀察地點致勝的邏輯，以臺、日兩地相仿的經濟結構來看，值得有需求的人參考。

推薦序三
分析失敗原因，找出成功關鍵， 就是地點學的迷人之處

募資買房達人／羅右宸

這本《開店的地點學》真的是房地產學的經典代表作之一。書中講述房地產的價格與價值，是由多種複雜的因素構成的。例如都市、交通、人潮、車潮、停車位、外部環境，以及內部公共環境格局、內部裝潢等，依據不同開店的產業別及經營模式，所評估的準則也不盡相同。究竟要用什麼依據和原則，來評估房地產獨一無二的特性呢？
書中的答案就是：「具體數據的操作經驗。」因每個標的狀況都不同，一定要親自調查、做功課，而本書就是你的大數據百科寶典。書中會教你判斷車流量的方向、路線做紀錄，以及便利商店龍頭7-ELEVEN怎麼建立一個開發部隊，又其評估、挑選店面的原則是什麼？大型連鎖餐廳到底要開在郊區，還是市中心的車站旁？店面停車位要多少個，才足以容納用餐消費者？各行業類別，每個車站都可以去開店經營嗎？有太多不同的行業、地點、產品要評估，而本書的內容，正可以讓人細細品味其中奧妙。
此外，店面的產品類別也非常多元，像是除了人潮不多的一樓地下室與樓上樓層，是要租給一般行政辦公室的類別；甚至是郊區型的閒置空地做長租後，再活化、利用；還有一般坊間觀光夜市常看到的分割攤販店面，以及臺灣流行的娃娃機熱潮等，實在很難用一個整體概括的大原則，來分析所有房地產的收租產品類別。
我想，只有不斷的實戰操作、記錄，分析失敗行業做不起來的原因，然後蒐集大量的數據並檢討，才能找出成功的方程式，而這也是這本《開店的地點學》的迷人之處。藉由快速瀏覽一本書，便能學習作者花了好幾十年的經驗與原則，這才是我要的。這本書也能讓我在房地產領域，不斷的學習成長，因此樂於推薦給所有讀者。