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到東京當房東

內容簡介

內容簡介 教您如何靠東京的房租收入在台灣輕鬆養老！ 加入國際資本家的第一步！靠東京的房租收入在台灣輕鬆養老！ 你可能不知道，同樣的物件，日本的房租收入是台灣的2.5倍！ 終於等到機會了，自1990年代日本泡沫經濟後，東京的房價不再高不可攀，開放的投資市場與健全的租賃管理制度，讓遠在台灣的你也能安心享受國際自由金融的好處！ 長期觀察日本社會變化及多方蒐集日本不動產市場資訊的作者，有感於高齡化社會的來臨，以及其長年參與並比較各項投資工具所累積的心得，毅然決定到東京投資買房當房東，並將其過程毫不藏私地分享給讀者。 本書分析到東京當房東的優勢與避險的方式，並積極鼓勵讀者鎖定可以細水長流、風險最低、收益最高的「小套房」物件，從投資區域、選房撇步、買房過戶、租賃公司的選擇標準等一一詳細說明，步驟清晰完備，為台灣人到東京當房東必備的SOP！

作者介紹

作者介紹 ■作者簡介徐大潼1969年生。建國中學、政治大學法律系畢業。日本名古屋大學國際開發研究所碩士。現住在新北市，已婚，育有一子。小時候就常跟著包租婆的母親到處貼招租紅條、簽租約、收租金及處理賴皮房客的事情，對台灣的房屋租賃情況非常熟悉。在名古屋求學及東京工作時期也對日本的不動產市場有相當多廣泛的研究。2010年開始集中於研究東京的中古小套房，並於東日本大地震後開始實際投資。目前在台灣從事國際貿易的工作，經常往返台灣、大陸、日本三地。

產品目錄

產品目錄 前言第一章 為什麼要到東京當房東？1-日本房價比您想像中便宜很多2-日本已完全開放外國人可在其國內購買不動產3-可靠東京不動產的租金收入在台灣養老4-日本政經情況穩定，適合長期持有其不動產第二章 該投資何種不動產？1-應該集中於東京都區部的不動產2-應該僅投資小套房──「ONE ROOM」3-應該僅專注於中古屋4-不要買一整棟大樓，而應該分散買在東京都區部的各區第三章 投資日本不動產的風險1-沒有房客2-碰到地震、火災、水管破裂3-不繳或遲繳房租、轉租4-房價下跌第四章 開始在東京買不動產1-確定要配合的房屋仲介公司2-在台灣公家機關需先辦理的事項3-實際赴日確認標的物件4-確定物件、付訂金5-簽約、投保6-銀行開戶7-匯款、房屋過戶8-擁有小套房後所需的花費及稅金第五章 淺談日本的租賃管理公司1-日本及台灣不動產公司的差異2-日本租賃管理公司的特點結語

商品規格

試閱文字

內文 : 1　日本房價比您想像中便宜很多
相較於日本周邊各國如韓國、中國大陸、香港、澳門以及台灣的凌厲房價漲勢，這二十年來東京的房價幾乎可說是不動如山。不管是新成屋或是中古屋的情況都很類似。
當然，一般在東京生活的日本人都還不會認為他們的房價很便宜，每個人都還是認為買房子是他們一生中的大事之一。您若跟您的日本朋友說有打算在日本買房的話，他們多半會嚇一跳，會認為您可能是非常有錢的人。
但是如下表所示，2010 年時首都圈（含東京都、琦玉縣、千葉縣、神奈川縣）的室內實際70 平米（約21 坪）大小的中古大樓（屋齡18年），平均每戶還不到一千萬新台幣。若在台灣，以這樣的價格買這樣坪數的中古屋的話，估計約略是買在新北市的中和區左右。但考量到治安、空氣品質、自來水可生飲、道路寬廣、沒有機車隨意停放等先進國所特有的生活品質，這種房價對我們而言實在是太便宜了。

因本書建議要在東京都區部以長期、穩定的租金收入為目標，投資中古小套房，故我們就來實際看一下東京都區部中古小套房的狀況。
日本的小套房叫做「ONE ROOM」，顧名思義就是指只有一個房間的房子。但此「ONE ROOM」並非是空曠的一大間，而是有衛浴設備、冷氣、熱水器、廚具、衣櫥、陽台等麻雀雖小，卻五臟俱全的房子。
依照建築的年代不同，房子內的設備也不相同，房子的面積也不相同。一般而言，泡沫經濟時代(1980 年代後半到90 年代初期) 所建的「ONE ROOM」面積較小（16 ～ 20 平米），衛浴設備也多是三點式（馬桶、洗手檯、浴缸同在一間）的。而2000 年後所建的「ONE ROOM」則面積稍大(20 ～ 25 平米)，有網路線及有線電視，衛浴設備也大多流行乾濕分離的樣式。
讀者可能會問：在以上這兩個年代中間的「ONE ROOM」是什麼形態？答案是因正處於泡沫經濟破滅期，所以幾乎沒有人建房子。
目前東京的泡沫經濟時代所建的「ONE ROOM」，價格約為800 ～ 1,000 萬日幣，租金的年毛利率為7 ～ 10％左右。扣掉大樓管理費、修繕公積金、付給租賃管理公司的管理委託費後，租金的年淨收入為6 ～ 8％左右。因
取得成本低，故投資報酬率就相對較高。
目前東京的2000 年後所建的「ONE ROOM」價格約為1,200 ～ 1,700 萬日幣，扣掉大樓管理費、修繕公積金、付給租賃管理公司的管理委託費後，租金的年淨收入為5 ～ 6％左右。
請注意，無論租金的年淨收入是屋齡十年左右房子的5 ～ 6％，或是屋齡廿年左右房子的6 ～ 8％，都是基於完全無房客空窗期及房租不會因某種原因下跌而計算出來的。若再加上房客退租時的整理費用(REFORM)，長期穩定的年淨收入還要再降1％，才是我們能安心期待的長期穩定收入。目前台灣有些宣傳投資日本房地產有10％以上利潤的，應該指的都是租金的年毛利率而已，並未精算到未來幾十年的
總支出。
乍看之下似乎是買泡沫經濟時代所建的「ONE ROOM」較有利， 但請不要忘記建築物也是有壽命的，在泡沫經濟時代所建的「ONE ROOM」已經二十年了， 其所能帶來的總收入未必會有2000 年後所建的「ONE ROOM」多，並且泡沫經濟時代所建的「ONE ROOM」可能馬上就要面臨大規模修繕的問題，這項支出也是必須要考慮在內的。
有關東京的中古「ONE ROOM」的價格，讀者可上網站輕鬆查詢。如點選「雅虎日本」中的不動產，就可看到光是東京都就有上萬件「ONE ROOM」可供選擇。當然沒上網做廣告的房子更是不計其數。其中有便宜到不可思議的100 萬日幣以下一間的，這其中的玄機我們將在接下來的內容中慢慢說明。

以上內容節錄自《到東京當房東》徐大潼　著／白象文化出版
更多精彩內容請看http://www.pressstore.com.tw/freereading/9789866047503.pdf

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