不動產交易與經紀業管理法 | 誠品線上

不動產交易與經紀業管理法

內容簡介

內容簡介 本書是以「不動產交易」以及「不動產經紀業管理」為核心的著作，針對法律規範、理論依據、其他各國法制以及行政、司法實務見解做一完整之論述，其範圍亦含括「不動產經紀法規」之內容。本書特點之一，是明確化不動產交易與不動產經紀業管理理論基礎，如契約法與物權法對於交易安全之討論、資訊不對稱、委託代理理論等。本書特點之二，是透過三大面向討論「不動產交易」：第一，是主體（當事人、經紀人、地政士、公證人）及其法律關係進行分析；第二，是不動產交易客體-成屋、預售屋及公寓大廈管理條例等予以討論，佐以法院判決與個案爭議說明。第三，是詳細說明成屋與預售屋交易流程，並分析各階段交易風險。本書特點之三，是耙梳不動產交易與不動產經紀業管理之法制，並就私法與公法領域進行分析。私法部分，包含民法與消費者保護法的規範分析。公法部分，則包含公平交易法與不動產經紀業管理條例的分析。本書係針對有志或已從事不動產交易、不動產經紀業等之實務工作、國家考試或是相關研究而作，俾各界讀者可以有一完整、清晰之輪廓。

作者介紹

作者介紹 ■作者簡介何彥陞學 歷國立台北大學不動產與城鄉環境學系博士德國波昂大學大地測量與大地資訊研究所都市規劃與土地管理組博士候選人國立台北大學不動產與城鄉環境學系碩士天主教輔仁大學財經法律系學士現 職逢甲大學土地管理系副教授逢甲大學法律顧問室法律諮詢老師臺中市政府不動產經紀人員懲戒委員會委員雲林縣農地重劃委員會委員雲林縣區域計畫暨非都市土地使用變更審議委員會委員臺中市都市更新及爭議處理審議會委員臺北市都市更新及爭議處理審議會委員研究領域不動產交易法制、都市更新法制、農地管理法制、生態補償法規

產品目錄

產品目錄 第一部分緒論第一章不動產交易與經紀業管理法制之概說第一節緣起第二節本書之研究內容一、重新思考不動產交易與不動產經紀業管理相關法制之框架二、釐清我國不動產交易相關法令規範三、釐清不動產交易參與人資訊平衡與應揭露範圍第三節本研究研究範圍界定一、本書研究主要聚焦於成屋與預售屋二、本書所謂的交易行為三、以保護消費者之資訊權利為主第二部分不動產交易與經紀業管理理論基礎第二章契約自由與管制第一節私法自治一、私法自治之精神二、當事人締約時真意之探求三、任意規定與強行規定第二節契約自由與對於契約自由的限制一、契約自由二、對於契約自由的限制三、當事人為與不特定多數相對人訂立契約之情形第三節管制與自治的橫跨第三章不動產交易與資訊不對稱第一節不動產交易資訊之平等與對稱一、資訊經濟學之理論基礎二、資訊不對稱之概念第二節契約法對於資訊不揭露與不實陳述之分析一、資訊的揭露與否的責任二、不揭露與不實陳述之界限第四章不動產交易與委託代理理論第一節委託代理理論之基礎第二節不動產仲介業之規範分析第三節代銷業之規範分析一、不動產廣告商之規範基礎第五章不動產交易、公示方法以及交易安全第一節公示制度與交易安全一、交易安全的保障二、公示公信原則第二節不動產公示方法、交易安全與登記之效力一、不動產登記之效力與交易安全二、公示方法與區分所有權之登記三、區分所有權登記之建議第三部分不動產交易之基本要素第六章不動產交易之主體與法律關係第一節不動產交易當事人之法律關係：出賣人與買受人一、交易雙方皆屬於自然人之情形二、以建築開發商為出賣人之情形第二節不動產交易中介人之法律關係：不動產經紀業一、不動產經紀業之概說二、不動產仲介業之分析三、不動產代銷業第三節不動產交易輔助人之法律關係：地政士、公證人一、地政士二、公證人第七章不動產交易之客體——以公寓大廈為中心第一節預售屋與成屋一、成屋與預售屋之界定二、預售屋之特殊性第二節區分所有建物一、概說二、建築物區分所有第三節專有部分及要件一、專有部分之意義二、專有部分範圍之界定三、區分所有權人對專有部分之權限及管理義務四、專有部分之相互關係五、專有部分之強制出讓第四節共用部分（共有部分）一、共用部分之意義二、共用部分之種類三、共有部分之使用收益與處分四、共有部分之拆除、修繕、重建、維修五、共有部分之管理與分管契約六、約定專用 專用使用權第五節區分所有權之基地一、基地與其一體性二、區分所有權人與基地之關係三、優先承購之排除第六節公寓大廈之管理一、管理的起始：公寓大廈起造人或建築業者之責任二、區分所有權人會議三、管理委員會四、管理服務人（公寓大廈管理維護公司或管理服務人員）五、公寓大廈規約六、公共基金之管理第八章不動產交易之流程與風險第一節透過仲介業者之成屋買賣流程與交易風險一、搜尋期間二、協商與簽約期間三、契約履行期間四、不動產經紀業資訊揭露之討論第二節預售屋買賣流程與風險一、透過代銷業者之預售屋之買賣二、消費者直接與建築開發商之買賣三、代銷業者之資訊揭露分析第三節以德國法觀察不動產買賣之相關法制一、德國不動產法律之一般性說明二、不動產買賣契約中買方與賣方之義務三、賣方應完成之事項第四部分民事法對於不動產交易之規範分析第九章民法對於不動產交易之規範分析第一節先契約義務在廣告或訊息傳遞上之運用一、締約上過失之界定二、不動產交易締約上過失之討論第二節廣告或訊息傳遞意思表示瑕疵之問題一、因為資訊不實傳遞或不揭露使相對人意思表示錯誤二、因為資訊不實傳遞或不揭露之詐欺使相對人為意思表示第三節契約責任一、廣告或訊息傳遞之保證與物之瑕疵擔保二、不完全給付責任第四節侵權行為損害賠償責任一、民法第184條之分析二、民法第191-1條之分析第十章消費者保護法對於不動產交易之規範分析第一節消費者保護對於不動產廣告責任之管制一、廣告責任二、廣告責任議題之延伸第二節定型化契約與不動產交易一、定型化契約之規範二、不動產買賣定型化契約之類型第三節定型化契約之審閱期間一、審閱期間之功能二、契約審閱期之法律效果三、不動產買賣契約審閱期之適用對象四、不動產買賣契約審閱期之交易實務問題分析第四節從消費者保護思考責任風險的承擔一、產品責任與廣告之規範分析二、責任風險的承擔與交易價格三、哪些資訊的特性應該被考量四、應該被揭露的資訊以及其揭露之形式五、應揭露與不需揭露之界限第五部分不動產交易之行政法規範分析第十一章公平交易法對於不動產交易之規範分析第一節公平交易法之管制目的第二節不動產廣告違反不正當競爭規範之原理—— 以德國為例一、引人錯誤之交易行為二、透過不作為之引人錯誤三、德國不動產廣告於「價格」之不正當競爭表現型態四、不動產廣告於「引人錯誤」之不正當競爭表現型態五、德國違反不正當競爭規範之處罰六、德國不動產廣告可能違反競爭法之型態七、德國法制對於我國公平交易法之啟示第三節公平交易法與不動產交易相關之規範一、公平交易法第21條：不實廣告二、公平交易法新法第25條、舊法第24條：欺罔或顯失公平之行為三、公平交易法第21條與第25條（舊法第24條）適用於不動產業個案之難題四、公平交易委員會對於違反第21條、第25條規定之處理模式第四節公平會對於不動產交易處分個案之分析一、案件類型二、受處分廠商之分析三、受處分區位之分析四、不動產業者違反公平交易法之法條五、不動產業者違反公平交易法案件之類型化分析六、不動產交易違反公平交易法案件之罰鍰統計分析七、違反類型與其受罰額度八、違反類型與應揭露到受處罰時間之差異性第十二章不動產經紀業管理條例對於不動產交易之規範分析第一節不動產經紀業相關規範說明一、規範背景二、不動產經紀與消費者保護之關係—— 以日本法為例三、民法居間與不動產經紀業管理條例居間之界定第二節不動產經紀業之行業管理規範一、不動產經紀業申請開業許可及流程二、競業禁止、僱用未具資格員工之禁止規定三、申報登錄實價資訊之義務、同時受雙方委託之條件四、不動產經紀業之營業條件與營業保證金第三節不動產經紀業之資格與教育訓練一、機構、團體之資格認可二、訓練時數完成取得證書三、訓練課程四、廢止教育訓練之認可第四節不動產經紀業管理條例對於不動產資訊之相關規範一、揭示義務二、廣告真實之義務三、簽章義務四、使用不動產說明書解說及交付之義務第五節不動產經紀業管理條例對於資訊揭露之討論一、資訊的揭露二、不動產經紀業在行業管理上之課題檢討第六節地方自治對於不動產經紀業之管理一、資訊管制與言論自由二、地方自治規章之管制效力與規範三、臺北巿不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規範之議題第七節不動產經紀業管理規範資訊揭露之建議一、不動產經紀業皆應揭露的資訊二、不動產仲介業對於成屋交易應揭露之資訊三、不動產代銷業對於預售屋應揭露之資訊四、不動產經紀業之競爭與管理建議第六部分結論結論中文文獻裁判實務英文文獻德文文獻

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