輕鬆搞定公寓大廈 2 | 誠品線上

輕鬆搞定公寓大廈 2

內容簡介

內容簡介 本書內容，除一般常發生之公寓大廈大小事外，有別於他書，特別與公寓大廈管理條例看似無關，但實與管理委員會、社區息息相關的問題納入，並增列裁判簡評、裁判選輯（裁判要旨），以符實際所需，住戶與管理委員會將可藉由本書，解決自身及社區的大小事。 本書特色 本書內容，除一般常發生之公寓大廈大小事外，有別於他書，特別與公寓大廈管理條例看似無關，但實與管理委員會、社區息息相關的問題納入，並增列裁判簡評、裁判選輯（裁判要旨），以符實際所需，住戶與管理委員會將可藉由本書，解決自身及社區的大小事。 序言 公寓大廈的法律問題，既繁且雜，除法令規定外，更要講情講理；舉凡「管理費可否打折」、「積欠管理費之處理」、「寵物之禁養」以及「公共基金要存多少」等均屬之，更甚者，實務上，也發生了「保全就住戶長像身材說長道短」此等離譜情事；或有人說，此等離譜情事，應不屬公寓大廈的法律問題範疇內，但「保全」有可能是管理委員會自行聘任，縱非管理委員會自行聘任，管理委員會與保全（物管）公司也係存在著「委任」或「承攬」關係，到頭來，住戶還是會向管理委員會反應的，管理委員會還是要適當處理的；如此，才能使住戶與管理委員會間的關係，保持和諧，使社區事務遂順，進而有利於住戶在社區內發展人際關係，安身立命。 又法律條文，畢竟是抽象的，管理委員會為解決問題，除法律條文外，自有必要，從實務裁判中，吸取得為參酌之見解。所以，本書內容，除一般常發生之公寓大廈大小事外，爰有別於他書，將與公寓大廈管理條例看似無關，但實與管理委員會、社區息息相關的問題納入，並增列裁判簡評、裁判選輯（裁判要旨），以符實際所需，期住戶與管理委員會藉由本書，解決自身及社區的大小事。 另外，在此特別感謝五南圖書出版股份有限公司的支持及鼓勵，才能使本書出版，也只有在五南圖書出版股份有限公司的支持及鼓勵下，筆者才能安心地將實務上的心得與大家分享。最後祝大家，看讀愉快。 劉孟錦 楊春吉

作者介紹

作者介紹 ■作者簡介劉孟錦律師簡介法學碩士、律師高考及格、地政士特考及格、專利代理人、台灣聯合法律事務所所長、台灣法律網主持人著作《討債進行式》、《勞資糾紛解決有門道》、《勞工權益案例實務》、《政府採購法案例實務》、《房地產案例實務》、《輕鬆搞定公寓大廈》、《公寓大廈法律教戰手冊》、《債款催收（討債行動）法律實務手冊》、《婚姻變奏曲(一)：外遇》、《離婚智囊團》、《如何離一個乾淨的婚》、《婚外情（婚外生子）法律教戰手冊》、《兩岸保險契約法》、《台灣人的憲法與政府》、《台灣人的法學緒論》楊春吉（故鄉）榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者（榕樹學堂故鄉）、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、免費義務法律顧問、公職著作‧自著：地籍圖重測後疑義處理之初探；故鄉的法律見解（租賃、旅遊、政府採購篇）；【新聞疑義】等。‧與劉孟錦律師合著：勞工權益案例實務（一）（二）；政府採購法案例實務（一）至（十四）；房地產案例實務（一）至（九）；輕鬆搞定公寓大廈；勞資糾紛解決有門道；不動產法拍案例實務（一）；政府採購裁判選輯暨簡評（一）；寵物法律案例實務；刑事法案例實務（一）等。‧與胡綺萱合著：老公的情書；買預售屋very易（一）；【政府採購裁判點評】等。

產品目錄

產品目錄 第1篇 案例實務解析 第1章 住戶之權利義務 一、管理費可否打折？ 二、未繳管理費的住戶，可以要求他走側門嗎？ 三、住戶積欠管理費，管委會付給律師的服務費可否要求該住戶支付？ 四、大樓電梯有討厭的菸味，怎麼辦？ 五、未漏氣住戶不同意瓦斯管線經過外牆面，怎麼辦？ 六、一樓說裝遮雨棚，就可以裝嗎？ 七、社區內，有人做起民宿或日租套房，怎麼辦？ 八、一樓店家可否佔用騎樓，禁止二樓以上住戶停放？ 九、個別住戶使用之信箱得否增設？其費用由誰負擔？ 十、大樓地下室污水馬達低頻共振，有解嗎？ 十一、承租人積欠管理費，可限制其搬遷嗎？ 十二、在電梯間（自家門口）置放物品，是否有法可管？臨時動議，法源為何？ 十三、夏日蚊蟲孳生，住戶是否可以在樓梯間點蚊香驅蟲？又管委會委員會議決議每次委員會出席委員發放500元出席費，是否合法？ 十四、保全就住戶長相身材說長道短，怎麼辦？ 十五、尚未成立管理委員會，頂樓住戶已經將冷氣室外機安裝於該住戶自己的頂樓上方，且經過建商的同意，是否違法？樓頂漏水情況嚴重，其他共有人推說沒錢，怎麼辦？ 十六、冷氣機一直對我排熱，怎麼辦？ 十七、沒電可用，跟台電申請電錶繳費後，台電拉電線要經大樓公共管道間，但管委會強力阻擋，怎麼辦？ 十八、廊道得約定為專用？約定專用但仍須供人行走，是否為物之瑕疵？ 十九、鞋子放自家門外要如何處置？ 二十、在社區中庭擺放竹竿、衣服等雜物，管委會得將其視為無人物品，清除「丟掉」嗎？ 二十一、沒公德心的住戶，在公共使用走道堆置雜物，怎麼辦？ 二十二、鑑定漏水所生之費用，得否由有歸責者支付？ 二十三、房子全新，樓下天花板漏水，我們須負責嗎？ 二十四、抽水馬達壞了，一樓住戶拒絕進入或使用，管委會怎麼辦？ 二十五、廠辦戶之員工，可否使用共用部分？ 二十六、住大樓，燒香，有犯法嗎？ 二十七、公寓大廈管理費兩戶可併一戶繳嗎？ 二十八、公寓大廈新區分所有權人經法拍取得所有權後，是否應繳納前手所積欠之管理費？ 二十九、陽台外牆外之空間，是誰的主權？ 三十、他人因勞資糾紛以轎車佔用公司私有車位，怎麼辦？ 第2章 規約及區分所有權人會議 一、當初入住時，規約並未規定禁養寵物，修正後規約，禁養寵物，怎麼辦？ 二、規約內有「禁止成立宗教團體的集會場所」之規定，可以嗎？ 三、修正規約，得否適用公民投票法？附隨義務得否依誠信原則解釋而來？ 四、區分所有權人會議決議，純粹是以問卷調查，但未經召集、公告或通知之程序，合法嗎？ 五、修正後規約，是否應依公寓大廈管理組織申請報備處理原則申請變更報備？ 六、規約規定及區分所有權人會議之決議，得溯及既往嗎？管委會主委對外簽約期限，可以超過任期嗎？ 七、區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反公寓大廈管理條例第31條、第32條，怎麼辦？ 八、區分所有權人會議之決議，得否牴觸法院判決？ 第3章 管理組織 一、社區使用的公共基金之時機和注意事項？ 二、公共基金要存多少，才可停收？ 三、公寓大廈管理條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，起造人是否有其他負擔之承諾，管理委員會自得否請求其提列公共基金？ 四、歷屆辦活動已成慣例，得否援引此慣例，以管理費支應？ 五、頂樓若被佔用加蓋違章建物，管委會可否收取管理費？ 六、委員會的委員要如何職辭？ 七、社區財委突然罷工，怎麼辦？ 八、一戶得否兩人同時擔任委員且接受支薪？ 九、甲在同社區ABC棟內均有區分所有權，得否同時參選同一管理委員會但配額分屬社區ABC棟之管理委員？ 十、管理委員會得逕自委任或僱傭公寓大廈管理維護公司嗎？ 十一、管理委員會僅以口頭約定，自行委任或僱傭警衛，發生糾紛，怎麼辦？ 十二、自聘之清潔人員不適任，如何提前解約？ 十三、公告欄上張貼的公告，住戶都可以任意取下與撕毀嗎？ 十四、管委會可以公布未繳交管理費之住戶棟別及姓名嗎？管委會的權力是否凌駕於住戶大會之上？ 十五、公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備，應何時移交？ 十六、區分所有權人負賠償責任，得否以管委會為被告起訴請求之？ 十七、管委會擬與還在試用期的保全公司解約，是否要等到試用期滿還是在試用期間內解約就可以？解約之後有委員希望由某家當初未入圍的廠商接任，是否可行？ 十八、管理委員會得否就共用部分，訴請返還不當得利或請求損害金？ 十九、財務月報表不公告，可以不繳管理費嗎？ 二十、共用部分之修繕義務，管理委員會得否約定排除？ 二十一、3000-5000元的修繕，不須經區分所有權人會議決議嗎？ 二十二、社區游泳池未依規定設置救生員，會受到何種處罰？ 二十三、管委會須繳交房屋稅嗎？ 二十四、住戶私接公用電，財委怎麼辦？ 二十五、地下室停車位總是由固定之特定人承租，我老是租不到怎麼辦？租賃物應納之一切稅捐，應由誰負擔？ 二十六、管理委員會可以不幫員工保勞健保嗎？ 二十七、四個建案基地（四張使用執照）因為具有整體不可分割性，適用公寓大廈管理條例第53條，還是第26條？ 第4章 其他 一、淺談優良公寓大廈之評鑑 二、再談優良公寓大廈之評鑑 三、公寓大廈管理條例有問題該向誰請教？ 四、清除土地廢土協調或房屋氣爆而受損之回復原狀，是否為保存行為？ 五、老李在社區荒廢的公地上種菜，會被判刑或求償嗎？ 六、違章建築，得否查封、拍賣？ 七、判決勝訴在案，但對方仍不拆屋還地，怎麼辦？ 八、仲介公司將我的房子誤登在「求售」目錄，影響正常生活，怎麼辦？ 九、土地與房屋係不同人所有，土地所有權人有權收取房租嗎？ 十、買賣契約因故解除，居間人得否請求報酬？ 十一、繳完尾款，但建商倒閉了，如何塗銷抵押權？ 十二、豪宅新屋，只給毛胚屋，是對的嗎？ 十三、磁磚嚴重空心，審判長會依據什麼，判決賠償金額？ 十四、建商未依約加裝止水閥和減壓閥，怎麼辦？ 十五、樓上房主不願理賠，因他施工不慎漏水造成我樓下的損壞，怎麼辦？ 十六、房子被假扣押還能住多久？ 十七、同棟大樓的住戶屢次用不雅的言語來污辱我，甚至威脅要殺害我們全家，請問我該怎麼辦？ 十八、樓上時常深夜11點過後發出惱人的噪音，如何蒐證，採取何種的法律行動，來換取居家的安寧？ 十九、釋字第400號解釋，得否為請求損失補償之基礎？向非賠償義務機關請求國賠，有理嗎？ 第2篇 裁判簡評 附錄 壹、公寓大廈管理條例 貳、公寓大廈管理條例施行細則 參、公寓大廈管理服務人管理辦法 肆、公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法 伍、公寓大廈管理組織申請報備處理原則 陸、公寓大廈規約範本

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試閱文字

內文 : 第一章 住戶之權利義務
一、管理費可否打折？
【案例事實】
本社區為機械式停車場，現有住戶反映未使用車位，管理費可否打折？因車位僅有18位且有1/3以上之住戶的停車位從買屋至今是備而不用未停放車輛，仍按時繳納管理費，而否決打折之提議。請問：
1.拒絕打折是否合理？
2.若因未打折，而有住戶拒繳管理費應如何處理？
【解析】
根據公寓大廈管理條例第10條第2項「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、第21條「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」 以及最高行政法院91年09月12日91年度判字第1644號判決所揭示之相關規定，只要公寓大廈存在即有管理、維護之必要，故為因應此項管理之支出，一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議，選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則，該項費用通常係按月繳納，一般通稱為『管理費』。因之管理費性質上應屬前述第二項所謂之『區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納』之費用。
『管理費既由住戶按月給付，作為一般經常性支出之運用』，因此決定其繳納之金額時，通常僅慮及公寓大廈一般性之必要支出費用；至社區內重大公共設施之修繕，所需費用金額龐大，其金額亦無法預估，住戶對上開項目之支出並非經常性，此即公寓大廈管理條例第二十一條所謂之『…應分擔或其他應負擔之費用…』，法條文字另以此為概括規定，顯係為免掛一漏萬，而非將管理費排除於公共基金之外，否則即與立法意旨有違。」。
因此管理費性質上應屬公寓大廈管理條例第 18 條第2項所謂之「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」及第21條所稱「應分擔或其他應負擔之費用」之費用，區分所有權人或住戶苟有積欠者，管理負責人或管理委員會自得定相當期間催告其給付，逾期仍不給付者，並得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息（註一）。
更甚者，依公寓大廈管理條例第22條之規定，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，管理負責人或管理委員會得促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會更得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會則得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。從而，住戶自應如期繳納管理費，以免被訴請給付、強制遷離及拍賣之。
至於管理費可否打折？依公寓大廈管理條例第10 條第2項之規定，管理費之收取標準，規約另有規定者從其規定，規約未有規定者則從區分所有權人會議之決議（註二），規約未有規定區分所有權人會議亦未有決議，則應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之（註三），併予敘明。
【註解】
註一：實務上，臺灣高等法院95年10月17日95年度上易字第765號民事判決：「被上訴人起訴主張：上訴人係台北縣三重市○○路○段78號地下2樓10號、11號、13號（下稱系爭建物）之共有人，所有權應有部分各四分之一，被上訴人為系爭建物之管理委員會。上訴人自民國87年9月間起即未繳交系爭建物之管理費，至94年3月間止，共積欠新台幣（下同）69萬6,314元，屢經催討迄未置理，爰求為命上訴人各應給付被上訴人17萬4,079元及自94年12月20日民事聲明狀繕本送達翌日起算法定遲延利息（原審判決上訴人敗訴判決，上訴人不服提起上訴），並答辯聲明：上訴駁回。上訴人則以：『系爭建物因無法營業，致上訴人無收入可供給付管理費，請求管理費打七折』，將來系爭建物如重新營業或出售，上訴人同意被上訴人扣款等語，資為抗辯，並上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人主張之上開事實，業據提出公寓大廈管理組織報備證明、會議紀錄、催告函、催繳明細表及系爭建物登記謄本為證（原審訴字卷17-29頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。上訴人雖辯稱系爭建物因無法營業，致伊等無收入可供給付管理費，請求管理費打七折，將來系爭建物如重新營業或出售，伊等同意被上訴人扣款云云，惟查上訴人上開所辯並無依據，且不因此解免其等繳交管理費之義務，上訴人執此抗辯，自不足採。從而，被上訴人請求上訴人各按其應有部分給付管理費17萬4,079元及自94年12月20日民事聲明狀繕本送達翌日即上訴人丙○○自95年1月1日起、乙○○○自95年1月14日起、己○○、丁○○自94年12月30日起（原審重調字卷26-29頁），均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。」可資參照。
註二：有合法授權規定者，亦為有所規定及決議，臺灣高等法院96年09月04日95年度上字第489號民事判決：「上開住戶規約第10條第3項前段固規定管理費以足敷該規約第11條第2款之開支為原則，惟其於第同條第2項已明定該社區管理費用收取標準由管理委員會於廣納各住戶意見後決定之，並授權管理委員會依實際收支現況酌以調整，另於同條第3項後段規定，所收取之管理費及公共基金之金額達2年之管理費用時，得經區分所有權人會議決議停止收繳，顯見上開住戶規約係授權被上訴人得廣納各住戶意見後，酌定一定標準徵收管理費，而非謂被上訴人須按該社區每月實際開支情形，逐月計算各住戶應負擔之管理費，而後予以收取。」、最高法院90年04月04日90年度台上字第607號民事判決：「次查前開住戶公約第十七條規定，管理費用應由全體住戶按其受益程度分攤，各住戶應依章繳納，其辦法由管理委員會定之。依上開規定意旨，管理委員會自應按各住戶不同受益程度制定繳交管理費用之辦法，再按該辦法要求各住戶繳納應繳之管理費用。故被上訴人是否已依該規約制定辦法，與其得否片面調整上訴人應繳納之管理費用有關連。上訴人亦抗辯：所謂『受益程度』實指享受大廈公共設施及管理會服務之多寡標準而訂，管理會對一般住戶有十二項服務（即排水、給水、水塔、蓄水池、化糞池、清潔工、守衛、信箱、公共照明、緊急電源、消防設備、公共電梯），對三樓停車場部分則僅有電梯一項服務……，所以被上訴人應考慮停車場性質之差異，不應以提供其他住戶生活所必須而伊根本不須甚至不可能使用到之服務，並藉口使用與否悉聽尊便，而強迫伊參與分擔其他住戶之費用，被上訴人違反住戶公約第十七條之意旨，片面地針對伊調漲管理費約百分之二○二，濫用權利等語（第一審卷第二○頁、原審卷第十九－二○頁）。原審未深入調查，並 明取捨意見，僅以經調整後，上訴人應繳納之管理費仍較其他住戶為低，並無偏高等語，遽為上訴人不利判決，自難昭折服。」參照。
註三：內政部90年5月2日台90內營字第9083473號函；「至公寓大廈管理費收費標準除區分所有權人會議或規約另有規定外，應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」 參照。