房地買、賣、仲介三贏法律策略 (新版) | 誠品線上

房地買、賣、仲介三贏法律策略 (新版)

內容簡介

內容簡介 熱情不輟的房地產買賣市場，在景氣漸次復甦之後，買、賣、仲介三方更加絡繹於途。但無論根據消基會歷年來或內政部2009年消費糾紛之統計，購屋糾紛始終名列前茅，居高不下，其中有關「仲介房地」問題的買賣糾紛更近六成。這些常見的房地買賣糾紛，你都預知詳情了嗎？買、賣、仲介三方如何趨吉避凶、知己知彼？數十道疑難雜症，搭配最新實務案例，教您共修「風險控管」這一課！

作者介紹

作者介紹 ■作者簡介連世昌

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產品目錄 〈自序〉法律致勝點，你（妳）準備好了嗎？〈寫在書前〉付十萬斡旋金，房仲員捲款離職?!第一篇 不可不知道的事壹、房仲業與屋主、買方的三角關係一、有名契約與無名契約二、要式契約與不要式契約三、要物契約與諾成契約四、單務契約與雙務契約五、有償契約與無償契約貳、房仲業與屋主、買方間的契約關係屬於委託或居間性質？一、「平平是肝藥，提煉、製造不同，效果也不同！」 二、注意！台灣房仲制度是「雙向代理」參、屋主與買方間適用不動產買賣契約一、買賣契約的成立二、買賣契約之性質三、買賣雙方的權利義務與「履約保證」四、瑕疵擔保責任肆、什麼是不動產經紀業？一、何謂不動產「經紀業」？經紀業經營與經紀人員執業相關規定二、民法規定三、直營店與加盟店第二篇 常見房地買賣糾紛案例壹、常見房地產買賣糾紛貳、委託房仲業專任期間契約審閱及服務報酬1 專任委託銷售契約未經消費者審閱三天以上，無效？2 加註拋棄契約審閱權條款，無效！參、房仲業的調查及據實告知責任0 前言1 付了簽約款後才發現房子嚴重漏水，可不可以退屋？2 隱匿違章報拆通知書，可不可以退屋還款？3 「貸」誌大條！銀行核貸成數不足，可否無條件解約？4 房仲業沒有給合理審閱期，就讓買方簽訂議價委託書，合法嗎？5 房地登記名義人有精神障礙，如何辦理過戶？6 買賣山坡地住宅，應盡安全告知義務7 屋主未告知，房仲業者亦疏未調查而買到海砂屋，能否解除買賣契約並求償？8 遭追奢侈稅，房仲及代書該賠嗎？肆、有關委託人的違約罰則1 委託期滿自行成交，還要付仲介費嗎？2 違約金處罰與金額的酌減3 不能適用土增稅優惠稅率、誤算應納稅額，房仲業應否賠償？4 房仲員未告知使用分區變更，可否拒簽買賣契約、不付仲介費？5 屋主、房仲員及代書未告知買方所購土地為捷運系統工程穿越地，有何法律責任？6 賣方或房仲業應否告知買方房地周遭有墓仔埔？伍、過戶交屋階段之滲漏水糾紛1 交屋後滲漏水遲不修繕造成損鄰，新屋主可能遭判賠精神慰撫金2 頂樓滲漏水不修繕，管委會也有責任？3 建議解決之道陸、過戶交屋階段之海砂屋、輻射屋糾紛1 點交後始發現買到海砂屋，可否解除契約並要求退還買賣價金及仲介費？2 點交後始發現買到海砂屋且不能改建，可否解除契約並要求返還買賣價金？3 房仲員幫屋主隱匿輻射屋況，買方可否連帶求償？4 建議解決之道柒、過戶交屋階段之產權疑義1 買一樓店面竟然沒有附土地2 乙種工業用地可以蓋住宅嗎？3 酒店式公寓──「京站」賣什麼？4 注意！購買附「頂加」增建物有風險捌、室內坪數短少、周遭有嫌惡設施1 室內面積≠主建物＋附屬建物面積2 房仲業有沒有測量正確坪數的責任？3 交屋後，發現周遭馬達噪音擾人又有變電設施，可否要求減價或賠償？玖、過戶交屋階段之凶宅糾紛0 前言1 什麼是「凶宅」？2 房仲員隱匿凶殺案的事，仲介業者要不要連帶賠償？3 原屋主隱瞞凶宅的事實，買方可不可以解約？加盟總部要不要連帶負責？拾、過戶交屋階段之公寓大廈法律糾紛1 不愛練習曲2 新屋主要不要概括繼受原公寓大廈管理規約？3 新屋主需不需要繳納前手積欠的管理費？4 如何處理車主占用機車位及違規停放問題？拾壹、簽約或交屋後屋況改變糾紛1 借屋裝修時發現有二次施工、陽台外推情形，可不可以解約？2 前屋主隱匿擅改室內格局遭舉發之事實，可否據此解約？3 買屋坐落方位有爭執，能否要求解約還款？拾貳、買地建屋、共有房地的法律糾紛1 共有人可否單獨出售共有土地的特定部分？2 共有人擅自出售共有地，不同意的共有人如何主張？3 部分共有人出售、設定抵押、出租或分割共有地的效力4 購地建屋，竟發現買到法定空地、既有道路用地、重劃區或即將徵收之土地！5 買賣農地，才發現要補地價稅！6 房仲業者對於土壤污染的評估調查及注意義務拾參、房地買賣與財產規劃1 農地移轉，真的不須繳遺產稅或贈與稅嗎？2 小心，你（妳）的房地產會說話！3 購屋賣屋，小心被補罰「奢侈稅」！4 出售持有二年內的房地如有營業或出租，就要繳稅 第三篇 附錄1 消費糾紛處理流程圖2 不動產委託銷售契約書範本3 不動產委託銷售契約書簽約注意事項4 要約書範本5 要約書或斡旋金書面告知之文字範例6 成屋買賣契約書範本暨簽約注意事項7 不動產仲介經紀業氯離子含量檢測解決方案8 民眾看屋注意事項參考表

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